为何同样是房企无法交房,消费者有的全身而退、有的血本无归?

案件背景

国人的传统观念里,无论是以前还是现在,家和房子通常都是联系在一起的。人们都希望有一套属于自己的房子,这样才能有属于自己的家,享受这个城市带来的教育、医疗等一系列资源。“房住不炒”的楼市大方向下,全国高房价被遏制,炒房客被打击,在中央的调控干预下,房地产行业加速洗牌,许多中小房企、甚至部分大型房企陷入资金链断裂、无法交房的困境。

那么同样是房企无法交房,为何消费者有的全身而退、有的血本无归呢?甚至在维权过程中,有的消费者看似全身心投入维权,结果却是像练“七伤拳”,损失未必挽回,自身却受损甚大。

案件经过

李某与某公司签订商品房买卖合同,约定王某购买某公司开发的位于某市的房屋及其商品房附属车库,总房款1280万余元,王某采取一次性付款的方式将上述购房款全款打到了某公司指定的个人的银行账户内。支付完房款后,某公司与王某在有权机关办理了商品房买卖合同网签备案登记,并未办理预告登记及不动产权属登记。一个月后,某公司将诉争房屋卖给了郑某,签订了认购协议书并加盖某公司公章,随后为郑某办理了涉案房屋入住手续并居住至今。王某事后发现诉至法院,要求某公司继续履行合同,交付房屋并协助办理产权登记。

裁判要点

本案系“一房二卖”的情形,对于一房数卖纠纷案件,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在本案中,某公司就涉案房屋先后与王某、郑某分别签订了商品房买卖合同或认购协议,并不存在合同无效的情况,涉案的房屋买卖合同均有效。即某公司对涉案房屋进行了一房数卖,在此情况下,只有一份商品房买卖合同可以获得实际履行。因涉案房屋未办理不动产产权变更登记,故不产生物权变动的法律效果,商品房买卖合同的网签备案是一种行政管理方式并非不动产预告登记,只能发生债权效果,不能产生物权效力。因此,本案应以先行交付作为判定应履行哪一份合同的依据。

据此,法院判定房屋归郑某所有,驳回原告王某的诉讼请求。

律师分析

这个案件是消费者购房时可能遇到的众多法律纠纷的缩影,判定依据为《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条,我们也可以从中发现,当房企无法交房时,消费者有的全身而退、有的血本无归。那么当发生纠纷时,如何最大程度维护自己权益,了解以下几个方面很重要:

1、要求开发商自律或者在政府信访都不是维权的最佳途径

消费者一定要树立正确的维权意识:因为我国采取商品房预销售制度以及考虑到房产的后期居住体验,开发商会尽力维护自己在市场上的信誉。大概率是资金流出现了大问题,开发商穷尽现有办法无法解决,然后资金链断裂问题才可能在市场上公开化。

这时依靠开发商自行化解问题,或者去政府信访要求解决问题,都比较难达到预期的效果。因为开发商和政府即使消费者不去沟通,他们也是有动力去解决问题的。尤其是政府,开发商不交房通常是至少关系到几百户居民利益的群体性事件,无论信访多与少,政府一定都是有解决的动力的。但是巧妇难为无米之炊,如果资金敞口过大,政府最终也多半会让消费者通过司法途径维权。

2、维权的最佳途径是“尽早”启动司法程序

一旦发现开发商有资金断裂无法交房的苗头,对消费者最佳的选择是“尽早”启动司法程序。因为开发商资金链断裂,通常都不只欠了消费者的钱,同时还欠了金融机构的钱,而且可变现资产相对债务的缺口很大,负债累累的开发商已经无法继续盖房、按约交付房屋,因此开发商通常都无法对全部的消费者履约。但同时,开发商属于重资产的公司,其资产相对于单一消费者的债权又要庞大很多。消费者就要利用个人决策比机构程序更简单灵活的优势,“尽早”启动诉讼程序,打时间差,查封开发商名下资产,迫使开发商还钱。

即使开发商将来能够自救解决债务问题,其最优先解决的债务也通常也都是已经被起诉的债务。

3、遭遇一房数卖怎么办?

关于一房数卖,如果买房人都主张交付房屋,那么如何确定优先顺序就很重要。请大家记住一个原则:所有权转移登记优于所有权转移预告登记、所有权转移预告登记优于先行接受商品房交付、先行接受商品房交付优于登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请。此外,关于先行办理网签、先行依约支付价款、成立在先的合同有无优先顺序以及优先顺序如何排列尚存在一定的争议。

以上只是关于一房数卖的一般顺序,也不是没有例外。比如如果恶意抢先登记,就不能优于在先占有房产的当事人,等等例外。仅这一条例外,就有衍生出来很多问题,比如怎么样解释恶意、恶意的认定时间节点是什么;如何理解占有,交付是不是就算占有,交了物业费、交了门钥匙、办了交房手续、开发商出具了交付证明、交付了房屋但锁又被其他买房者撬了,等等。这些情况都需要购房者在发生一房数卖时尽早维权、依法维权。

4、存在建设工程抵押的房产能否购买?

在房屋销售五证齐全的情况下,开发商因为资金周转,可能向金融机构设置了在建工程抵押。前一阵,一个亲戚就咨询这种房产能否买?

存在在建工程抵押的房产是可以买的,但是应当让开发商出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。出具后,将来如果抵押权人不同意办理房产证,是可以要求涤除抵押权的。但是,仍然会存在一个小的风险,就是通常金融机构会以开发商欠款未还清为由,拒绝涤除抵押权,虽然起诉开发商、将金融机构列为第三人,大概率会胜诉,但是司法程序不可避免地会造成办理房产证时间上的拖延,这些都是需要考虑的因素。

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